Ako si splniť sen o apartmáne v Dubaji? Praktické rady od odborníka.

Zo slova Dubaj sa v poslednej dobe stalo synonymum mesta neobmedzených možností. Z malej rybárskej dediny sa, v posledných desaťročiach, transformovalo na jedno z najdynamickejších a najprogresívnejších miest na svete. Táto moderná 3-miliónová metropola láka turistov a investorov z celého sveta svojou jedinečnou kombináciou luxusu, technologických inovácií, daňovo zvýhodneného podnikateľského prostredia, ale aj kultúrneho bohatstva.

V dnešnom rozhovore sa pokúsime nahliadnuť za oponu a zistiť viac o tejto zaujímavej destinácii predovšetkým z pohľadu potenciálnych investorov, ktorí zvažujú kúpu apartmánu v atraktívnej lokalite. Našim sprievodcom bude Petr Brzobohatý, úspešný podnikateľ pôsobiaci v oblasti krátkodobého prenájmu nehnuteľností. Sám apartmán v tomto fascinujúcom meste vlastní a je pripravený sa s nami podeliť o svoje skúsenosti. Ak snívate o kúpe vlastného kúsku tohto mesta príležitostí, prečítajte si, čo všetko by ste mali vedieť pred tým, ako sa do vašej investície v Dubaji pustíte.

Zdravím všetkých vašich čitateľov a ďakujem vám za možnosť prezentovať investovanie do nehnuteľností v Dubaji.

Áno, máte pravdu. S krátkodobým prenájmom sme s mojou manželkou začali v roku 2016, keď sme otvorili náš prvý apartmánový dom. V nasledujúcich rokoch sme otvorili ďalší v Brne, ale aj mimo Juhomoravského kraja a to v Jeseníkoch.

V roku 2021 sme mali zámer rozšíriť naše portfólio o ďalší apartmán v Brne, ale k tomu nedošlo. Zhodou niekoľkých náhod a šťastia sme nakoniec investovali práve v Dubaji, kde sme kúpili apartmán vo výškovej budove na 26. poschodí za nižšiu cenu, ako by sme veľkostne rovnaký kúpili v Brne. Dnes už viem, že toto rozhodnutie bolo pre našu budúcnosť kľúčové.

Výhľad z apartmánu na 26. poschodí je úchvatný. Foto: Čajkovskij Apartments.

Mali sme veľké šťastie, pretože náš apartmán sa uvoľnil v už dokončenom projekte. Stačilo len sprocesovať kúpu a rovno začať s krátkodobým prenájmom.

Nákup apartmánu prebiehal cez francúzsku realitnú kanceláriu so sídlom v Dubaji, cez maklérku, s ktorou sme si pred samotným nákupom vymenili len niekoľko správ cez WhatsApp. Osobne sme sa stretli až v Dubaji pri prevzatí apartmánu. Aj napriek uisteniu, že realitná kancelária skutočne existuje, sme s manželkou boli dosť nervózni.

V Dubaji kúpa funguje úplne inak ako u nás. My sme zvyknutí, že najskôr podpíšeme kúpnu zmluvu a potom riešime zaplatenie kúpnej ceny. V Dubaji najskôr zaplatíte rezervačnú zálohu, potom podpíšete rezervačnú zmluvu a následne hneď platíte zálohovú platbu tzv. downpayment. Až po zaplatení tejto zálohovej platby sa podpisuje kúpna zmluva.

V našom prípade sme bez podpísanej kúpnej zmluvy odosielali na korporátny účet developera čiastku 60 000 eur. Istí sme si neboli, ale verili sme, že to dobre dopadne a náš apartmán bude realita.

Áno, u nás sme zvyknutí, že podpíšeme zmluvu, ktorá vopred určuje komu, koľko a kedy poslať finančných prostriedkov. V Dubaji najskôr platíte potom podpisujete! Najskôr ako klient zaplatíte rezervačnú zálohu, ktorá sa následne započítava do kúpnej ceny, potom podpíšete rezervačnú zmluvu, na základe ktorej zaplatíte zálohovú platbu (väčšinou 24%) a až potom sa podpisuje kúpna zmluva, ktorá sa registruje v katastri nehnuteľností.

O nové developerské projekty nie je v Dubaji núdza. Foto: Freepik.

Náklady na nákup nehnuteľnosti v Dubaji sú daň so 4%-nou sadzbou za zápis do katastra nehnuteľností a administratívny poplatok za vystavenie zmluvnej dokumentácie väčšinou vo výške 5 000 AED (cca 1 220 eur, poznámka redakcie). Pri predaji platia náklady budúci kupujúci, ak sa tak obidve strany dohodli. Celkové náklady na nákup a predaj nehnuteľnosti v off-plan projekte (projekt, ktorý je vo fáze plánovania alebo výstavby a nie je ešte dokončený, poznámka redakcie) v Dubaji tak môžu byť len o málo vyššie než 4%. V porovnaní s ČR/SR  sú to tak porovnateľné náklady.

Často odo mňa klienti chcú porovnanie Dubaja so Španielskom a hneď na začiatku je tu veľký rozdiel v nákladoch. V Španielsku sú náklady za nákup nehnuteľnosti až 8-14% z kúpnej ceny a ďalších 3-6% pri predaji. Celkové náklady nad rámec kúpnej ceny sa tak môžu vyšplhať až na 20 %.

Áno, to je pravda. Samozrejme v Dubaji ceny nehnuteľností rastú neustále. To je skvelá správa pre kohokoľvek, kto v Dubaji investuje. Apartmán s výmerou 60 m2 v kvalitnejšom a lepšie vybavenom projekte v lokalite Jumeirah Village Circle (projekt situovaný približne 12 minút jazdy autom od pláže a 20 minút od centra, poznámka redakcie)  je možné zaobstarať od 240 000 eur. V cene takého apartmánu je väčšinou kuchyňa vrátane vstavaných spotrebičov, parkovacie miesto a možnosť využívať vybavenosť projektu, ktorá pri lepších projektoch býva veľmi bohatá. Základom je bazén a posilňovňa. Pri lepších projektoch je k dispozícii aj trenažér golfu, bowling, kino, detské ihrisko, vírivka, spa a mnoho ďalšieho. Sú projekty, ktoré ponúkajú aj 65 podobných atrakcií pre jednotlivcov, páry a hlavne rodiny s deťmi. V takom extrémne vybavenom projekte je potom možné kúpiť apartmán v cene okolo 290 000 eur.

Vybavenie apartmánu sme s manželkou riešili spoločne. Zvládli sme to za neuveriteľných 10 dní v rámci našej cesty do Dubaja kvôli prevzatiu apartmánu. Prípravy začali už v ČR a aj preto sme to zvládli tak rýchlo. Veľa vybavenia sme nakupovali online vopred s doručením v deň po prevzatí apartmánu. Všetko sme mali dokonale naplánované.

A áno, v Dubaji sú dokonca 2 nákupné centrá IKEA, ale zároveň aj mnoho ďalších iných nákupných centier. Ten výber je tam až neuveriteľný.

Takýto apartmán si môžete zaobstarať aj vy. Foto: Čajkovskij Apartments.

Z investičného pohľadu sú na tom nehnuteľnosti v Dubaji veľmi dobre avšak poďme sa pozrieť na realitu a nie na prehnane vysokú návratnosť, ktorú makléri sľubujú vo svojich reklamách a tým sa snažia záujemcov nalákať. Veľa maklérov totiž uvádza výnos z krátkodobého prenájmu 15-30%. Znie to krásne, ale v mnohých prípadoch sa až po nákupe klient dozvie, že to bolo myslené ako obrat bez odpočítania všetkých nákladov spojených s prevádzkou apartmánu alebo sa jedná o kombináciu výnosu z prenájmu a kapitálového nárastu hodnoty apartmánu.

Náš štúdiový apartmán patrí medzi 5 najviac zarábajúcich apartmánov tohto typu v celej našej lokalite Jumeirah Village Circle a čistý ročný výnos v našej 2. turistickej sezóne bol 11,55%. Avšak je potrebné si uvedomiť, že nákup sme realizovali na prelome roku 2021/2022, teda za nižšiu cenu ako sú tie aktuálne.

Realita, ktorá platí pre niekoho, kto si teraz kupuje nehnuteľnosť v Dubaji je však stále neporovnateľná s ČR/SR. Čisté výnosy z dlhodobých prenájmov sa v správne zvolených lokalitách pohybujú v rozmedzí 6-9% a z krátkodobých prenájmov medzi 7-10%. Vždy uvádzam výnosy po odpočítaní všetkých nákladov na prevádzku apartmánu.

Pri dlhodobých prenájmoch väčšinu nákladov platí nájomník a majiteľ platí iba servisný poplatok. Ten je v každom projekte iný a platí sa firme, ktorá sa o projekt stará a udržuje ho. Výška servisného poplatku je závislá od vybavenosti projektu a veľkosti apartmánu.

Pri krátkodobých prenájmoch je to zložitejšie, pretože všetky náklady idú za majiteľom apartmánu. Pri apartmánoch typu Studio sú mesačné náklady zhruba medzi 300 – 400 eur v závislosti od lokality, projektu a veľkosti apartmánu.

Aj napriek vyšším nákladom však môžeme povedať, že krátkodobé prenájmy generujú vyšší výnos a zároveň môže majiteľ apartmán využívať na svoju vlastnú dovolenku. Je tu teda vyššia flexibilita.

Niečo také je veľmi zložité predikovať, ale môj názor je, že ceny nehnuteľností v Dubaji porastú aj naďalej v najbližších niekoľkých rokoch. Záujem investovať v Dubaji sa stále zvyšuje naprieč celým svetom a nejedná sa o žiadnu realitnú bublinu, ktorá by teraz mala prasknúť. Ten záujem žiť a pracovať v Dubaji alebo Dubaj navštíviť čisto ako turista je skutočný. Ide o bezpečnosť, stabilitu, víziu, budúce plány rozvoja. To všetko je v Dubaji na nepredstaviteľnej úrovni.

V našich končinách sa bezpečnosť výrazne zhoršila a aj z hľadiska politickej stability, tu nevieme čo bude za niekoľko rokov, keď sa napríklad zmení vedenie štátu. V UAE je plán, vízia do budúcnosti až do roku 2050. Toto sú dôvody, prečo sa stále viac a viac ľudí a firiem sťahuje práve do Dubaja.

Ani dáta o realitných transakciách nenasvedčujú tomu, že by sa blížila realitná kríza a pokles cien nehnuteľností. Ja sledujem, že každý nový projekt je o niečo drahší a rovnako sa vypredá v priebehu niekoľkých dní.

Dokonca aj agentúra UBS, ktorá skúma riziko bubliny realitných trhov vo svetových metropolách, vo svojom reporte uviedla, že tzv. Bubble index v Dubaji je na jednej z najnižších úrovní a cena nehnuteľností nie je predražená.

Real Estate Bubble Index. Zdroj: UBS.

Výhodou nákupu apartmánu v off-plan projekte, je možnosť splácať kúpnu cenu v priebehu stavby. Vo väčšine prípadov bude na začiatku stačiť len 24 % z kúpnej ceny. Každý developer má splátkový kalendár nastavený trochu inak, spravidla však celú kúpnu cenu za apartmán zaplatíte až v čase dokončenia projektu a odovzdania apartmánu. Dokonca sú k dispozícii aj splátkové kalendáre, kedy klient môže splácať kúpnu cenu po dobu 4 rokov po prevzatí apartmánu v mesačných splátkach. Tu je výhoda, že veľkú časť splátok po odovzdaní apartmánu zaplatí výnos z prevádzky krátkodobého prenájmu.

Kúpnu cenu apartmánu je možné tiež financovať hypotekárnym úverom dohodnutým v UAE, ale aj v ČR/SR. Dnes už je dopyt po zahraničných nehnuteľnostiach taký silný, že aj naše miestne banky sa rozhodli umožniť dojednanie hypotéky na zahraničnú nehnuteľnosť. Tu je však podmienkou, že klient musí mať k dispozícii nehnuteľnosť v ČR/SR, ktorou musí úver zabezpečiť.

Ako hlavné rezervačné kanály využívame hotelové portály Airbnb a Booking.com a ako doplnkové Google a naše vlastné webové stránky. Inak to dnes ani nejde. Ak by sa akýkoľvek ubytovateľ spoliehal iba na priame rezervácie vďaka svojmu vlastnému marketingu, tak si som istý, že náklady na propagáciu a marketing by boli vyššie ako je provízia týchto hotelových portálov, ktoré to všetko robia za vás.

Áno, trh je regulovaný. Každý ubytovateľ si musí vybaviť licenciu na prevádzku krátkodobého ubytovania.

V Dubaji máme tím ľudí, vrátane môjho kolegu, ktorý všetko riadi a organizuje check-in/check-out hostí, upratovanie a tiež údržbu apartmánov, ktoré máme v správe. Nie je to len o tom apartmán zaregistrovať na Airbnb alebo Booking, procesov v odbore hoteliérstva, ktoré musia byť správne nastavené, je viac. Dôležité je mať stratégiu a tej sa držať. Začína to nastavením profilov, cien a reštrikcií, určenie cieľovej skupiny, nastavenie procesu check-inu a tiež používanie systému, ktorý všetko prenáša v reálnom čase naprieč rezervačnými kanálmi.

Čo je v tomto odbore kľúčové je správne nastavenie cien a tu mnoho ubytovateľov robí chybu, pretože predávajú apartmány svojich klientov pod trhovú cenu len preto, aby mali vysokú obsadenosť a tým vyzerali v očiach majiteľa lepšie. Majiteľ totiž nevie, že pri prenájme za vyššiu cenu s nižšou obsadenosťou môžete pokojne zarobiť viac. Bohužiaľ, väčšina ľudí si stále myslí, že čím má apartmán, penzión alebo hotel vyššiu obsadenosť, tým je jeho zisk vyšší, ale nie vždy to platí. Nesprávnym nastavením cien pod reálnu trhovú hodnotu sa ubytovateľ môže dostať na celoročnú obsadenosť okolo 95%. To však neznamená, že iný ubytovateľ, ktorý svoj apartmán prenajíma drahšie a vďaka tomu má nižšiu obsadenosť napríklad 75-90% nemôže zarábať viac.

Pokiaľ ide klientovi čisto o investičný zámer, tak najlepší pomer cena/výkon realizujeme v lokalitách ktoré nie sú ešte úplne dokončené, ale zároveň tam dobre fungujú krátkodobé prenájmy. Tieto lokality zároveň nepatria medzi tie premiové ako je Dubai Marina, Palm Jumeirah alebo Downtown, kde sú aktuálne ceny vyšponované na maximum a je tu vysoká závislosť výlučne na turizme.

V lokalitách vzdialenejších od pobrežia a centra kombinujeme návštevníkov cestujúcich za turizmom s tými, ktorí cestujú z iných dôvodov (business, práca, zdravotná starostlivosť, štúdium, vybavenie víz/firmy) a vďaka tomu máme slušnú obsadenosť aj v mimosezóne (v lete), kedy je turizmus utlmený.

Na dosiahnutie najvyššieho možného výnosu z krátkodobých prenájmov a kapitálového nárastu nie je nutné si kúpiť nehnuteľnosť v prémiovej lokalite.

Symbolom emirátu sú moderné a extravagantné stavby. Foto: Pexels.

Áno, v júni minulého roku bola v UAE zavedená 9%-ná korporátna daň v prípade, keď zisk firmy presiahne 375 000 AED (cca 91 464 eur, poznámka redakcie). Daň sa platí iba zo sumy, o ktorú tento limit firma prekročí. Takže aj naďalej môžeme Dubaj považovať za daňový raj. Daň z príjmu fyzických osôb alebo daň z predaja nehnuteľnosti tu nie je.

Určite nepredstavujú. Dubaj sa v tomto ohľade stále viac približuje našim krajinám a veľmi vážne vníma aj to, že iba 15 % obyvateľov Dubaja sú miestni a 85 % sú expati z celého sveta. To, že nemanželské páry sa nemôžu zdržiavať spoločne v apartmáne som síce zachytil, ale neviem o tom, že by to tak fungovalo aj v realite. V minulosti to tak možno bolo, ale rozhodne nie teraz v súčasnosti.

Čo sa týka alkoholu, tak áno, ten si môžete dopriať len v hoteloch alebo kúpiť v obchodoch, ktoré majú licenciu na jeho predaj.

Samozrejme, ak sa niekto presťahuje do Dubaja na dlhšiu dobu, je potrebné si zvyknúť na trochu odlišnú mentalitu, ale nie je to nič neprekonateľné.

Ja osobne vnímam rozdiely v mentalite hlavne v tom, že je zložitejšie sa s niekým na niečom dohovoriť. Napríklad návšteva remeselníka v určitú hodinu. Arabská mentalita je taká, že nič nie je problém a všetko má svoj čas. To však neovplyvňuje niekoho, kto do Dubaja cestuje ako turista a nemusí riešiť náročnejšie úlohy ako riešim ja v rámci môjho fungovania na realitnom trhu v Dubaji.

Rozhodne aj naďalej považujem Dubaj za destináciu vhodnú na investovanie do nehnuteľností. Je potrebné si uvedomiť, že v deň povodní spadlo na Dubaj 250 mm zrážok a z toho väčšina počas 12 hodín. To je skutočne extrémne množstvo. Bežný ročný počet zrážok je len 100 mm. Spojené Arabské Emiráty nepamätajú také silné zrážky v posledných 75 rokoch a trúfnem si povedať, že keby tento počet zrážok spadol kdekoľvek inde na svete, povodne by boli rovnaké.

Vedenie UAE sa rozhodlo pre masívnu investíciu do vybudovania kanalizačného systému vo výške 80 miliárd AED (cca 19,5 miliardy eur, poznámka redakcie), ktorý v budúcnosti zamedzí opakovaniu sa tejto extrémnej situácie. Projekt je plánovaný už dlhšiu dobu, ale posledné povodne urýchlili jeho finálne schválenie.

Poradil by som im, aby sa zamerali na dôkladný výber realitného makléra, ktorý všetku prácu urobí za nich. Dubaj je realitná džungľa, a preto je výber makléra kľúčový. Predstavte si, že v Dubaji je mnoho projektov, ktoré sa začali stavať napríklad pred 15-20 rokmi a v priebehu stavby developer skrachoval. Stavba chátrala niekedy aj dekádu. Teraz stavbu prevzal iný developer a začal projekt predávať ako nový a luxusný. Nie každý maklér je schopný niečo také odhaliť a hlavne nie každý maklér správne pracuje s dátami z realitného trhu. Rozhodne by som neodporučil spoluprácu s realitnou kanceláriou, ktorá sa špecializuje na realitný trh v SR a Dubaj robí len okrajovo. Verte mi, nejde to skĺbiť dohromady. Buď sa maklér venuje nášmu realitnému trhu alebo sa venuje 100% realitnému trhu v Dubaji. Je to absolútne odlišný trh od toho nášho.

Ďalšie zásadné odporúčanie je nenechať sa do nákupu tlačiť a nenechať sa ovplyvniť nízkou cenou nehnuteľnosti. Vo väčšine prípadov, keď je podozrivo nízka cena, tak to má svoj dôvod. V mnohých prípadoch o dôvode nevie ani sám maklér.

Áno, je pravda, že za posledných 10 rokov sa Dubaj veľmi zmenil a tých možností, ktoré návštevníkom ponúka je neuveriteľné množstvo. Svoje si tu nájdu jednotlivci, páry, ale i rodiny s deťmi, pre ktoré tu sú veľké zábavné parky. Vždy záleží za akým účelom a v akej skupine do Dubaja cestujete, ale taký základ, to čo naozaj každý musí vidieť a navštíviť je určite najvyššia budova sveta Burj Khalifa,  Dubai Marina, Múzeum budúcnosti, akvárium v ​​Dubai Mall, zábavný park Global Village, vodný zábavný park v hoteli Atlantis a najväčšia kvetinová záhrada na svete Miracle Garden. Je toho však oveľa oveľa viac. A aj v tomto ohľade Dubaj vyniká, pretože nestačí jedna návšteva, ale turisti do Dubaja cestujú opakovane.

Niektoré atrakcie sa každoročne menia, ako napríklad spomínaná kvetinová záhrada Miracle Garden, ktorá svojou každoročnou premenou oslovuje okrem nových návštevníkov aj tých, ktorí ju v minulosti už navštívili. Len túto záhradu navštívi každý rok 1,5 milióna turistov. Aj preto som si v jej blízkosti zaobstaral náš ďalší apartmán.

Burj Khalifa – najvyššia budova sveta. Foto: Pexels.

Aj napriek tomu, že som rezidentom UAE, tak moja rodina je v ČR, kde spolu s manželkou vychovávam 3 deti a tu tiež prevádzkujeme niekoľko apartmánových domov. Takže aj napriek tomu, že by som si život v Dubaji dokázal predstaviť, trvalé sťahovanie pre nás nie je aktuálne. Striedavo som v ČR a aj v Dubaji.

Zdravotná starostlivosť v Dubaji je na vysokej úrovni. Funguje tu dokonca aj zdravotnícka turistika, kedy ľudia jazdia do Dubaja cielene za účelom operačného zákroku alebo na vyšetrenie. Je tu naozaj mnoho špecializovaných zariadení.

Áno, v Dubaji je mnoho medzinárodných škôl, kam je možné svoje deti umiestniť. Ide o školy americké, anglické či indické. V lokalite Academic City sú potom desiatky veľkých univerzít, kde si študent môže vybrať zo stoviek študijných odborov zakončených diplomom.

Jedna z otázok sa týkala alkoholu a aj ja mám názor, že pohár dobrého vína k dovolenke rozhodne patrí. Málokto však vie, že do UAE si môžete priviezť vlastný alkohol. Povolené sú celkom 4l alkoholu, čo môže predstavovať 5 fliaš dobrého vína. Pokiaľ si budete chcieť priviesť pivo, tak povolené je 24 plechoviek do obsahu 355ml.

A ja Vám ďakujem za možnosť prezentovať sa vo Vašom magazíne a tým Vašim čitateľom poskytnúť detailnejšie informácie týkajúce sa investícií  v Dubaji.

Petr Brzobohatý pôsobí v oblasti krátkodobého prenájmu nehnuteľností. Sústredí sa predovšetkým na oblasť Juhomoravského kraja, kde sa, podľa rebríčka Booking.com, stal najlepšie hodnoteným poskytovateľom ubytovania v kategórii apartmánov. V roku 2022 expandoval aj mimo Európu a svoje realitné portfólio rozšíril aj o apartmán v Dubaji. Dnes je majiteľom už niekoľkých vlastných apartmánov a spoločne so svojim kolegom žijúcim v Dubaji spravujú portfólio 60 apartmánov.

Prípadným záujemcov o investíciu do nehnuteľností je pripravený poskytovať kompletný servis od sprocesovania nákupu až po správu krátkodobých prenájmov.

Kontaktovať ho môžete cez whatsapp na čísle +420 774 230 555 a viac informácií nájdete aj na jeho webových stránkach www.investicevdubaji.cz.

Ak vás tento článok zaujal, nezabudnite ho zdieľať na sociálnych sieťach. Môžete tak urobiť kliknutím na ikonu vašej siete. Neváhajte sa podeliť v komentároch o váš názor alebo položiť otázky súvisiace s predmetom článku. Prípadné návrhy na spracovanie ďalších tém mi môžete poslať na môj e-mail. Prajem vám všetko dobré.