Prenájmom bytov sa dá na Slovensku úspešne živiť. Žijúcim dôkazom o pravdivosti tohto výroku je Roman Kružliak, úspešný investor do nájomných nehnuteľností, ktorý sa realitnému investovaniu venuje takmer dve dekády. Vo svojom portfóliu má neuveriteľných 55 bytových jednotiek v celkovej hodnote prevyšujúcej 7 miliónov eur. Roman si myslí, že prenájom nehnuteľností je cesta, po ktorej sa môže pustiť každý, kto v sebe nájde dostatok odvahy a pracovitosti. Či je to skutočne tak, zistíme v dnešnom rozhovore. Okrem toho dúfam, že sa nám podarí vylákať od neho aj pár tajných investičných tipov, ktoré nás v oblasti investovania do nehnuteľností posunú o krôčik ďalej. 🙂
Úprimne povedané, na rozhovor s Vami som sa veľmi tešil. Dosahovať v oblasti prenájmu nehnuteľností podobné výnosové percento, ako je to pri akciovom indexe, je skutočne ohromujúci výsledok. Ako a kedy sa vo vás zrodila myšlienka živiť sa prenájmom bytov?
V roku 2005 som nemal počas leta čo robiť. Toto bolo pre mňa veľmi neobvyklé. Nastavený som tak, že chcem v živote pracovať. Keďže nebolo čo robiť, načítal som si nejaké knihy, ktoré dnes vnímam viac ako bestsellery, než reálny návod na to, ako veci realizovať. Každopádne sa vo mne vytvorila obrovská túžba prenajímať a už som nevedel inak. 🙂
Branislav Zlocha je slovák, ktorý sa rozhodol pracovať súbežne doma, aj na Malorke. Dokáže vám zaobstarať nehnuteľnosť podľa vašich predstáv. Viac o jeho motivácii sa dozviete v článku Aj vy môžete žiť luxusný život na Malorke. Branislav Zlocha vie ako na to.
Je to skutočne tak, že prenájmom nehnuteľností sa môže živiť naozaj každý? Predsa len je to oblasť, kde sa stretáva viacero odborností, nevynímajúc právo, či ekonómiu.
Som presvedčený o tom, že každý môže. Nie každý bude. Budete vy? 🙂 Čo chcem povedat je to, že k uvedenému investovaniu platia nejaké základné pravidlá, z ktorých sa dá odraziť a potom ich len dodržiavať. V podstate by sa dalo povedať, že je to možno až nudné. To je zároveň výzvou a úlohou. Niekedy netreba robiť nič, len zotrvať. Čo sa týka odborných znalostí, dnes je situácia na trhu veľmi dobrá. Viete získať veľa poradcov a odborníkov, ktorí vás čiastkovými vecami radi a dobre prevedú. Manažérom celkového projektu a procesu ostáva investor.
Ako sa dá z ničoho prepracovať k portfóliu zloženému z 55 bytových jednotiek. Znie to až neuveriteľne.
Neuveriteľné je to, že každý investor začína s prvým bytom. Alebo teda ešte pred ním. Za seba môžem povedať, že prvé investičné príležitosti som nerealizoval. Imaginárne som si písal na papier príbeh, ale nekúpil som si nič. V čase som zistil, že to funguje. Ale nie mne, keďže som nehnutelnosť nevlastnil. Neskôr, keď som sa do toho pustil, to už bolo jednoduchšie.
Roman Kružliak počas prezentácie na realitnom workshope. Foto: archív Romana Kružliaka.
Aký informačný systém používate na evidenciu toľkých nehnuteľností? Vybudovali ste si vlastný softvér alebo existuje krabicové riešenie?
Nech to znie akokoľvek, tak 55 nehnutelností je veľmi maličká vzorka a systém sa dá obhospodáriť veľmi ľahko. Používam šablóny z excelu, používam zdieľané adresáre v Dropboxe a zároveň malý systém riadenia úloh v Trello.
Predpokladám, že pri týchto počtoch si vediete štatistiku. Ktoré byty sú spravidla výnosnejšie, jednoizbové alebo dvojizbové?
Najvačšie výnosové percento spravidla prinášajú jednoizbové byty. Zároveň treba povedať, že pri kúpe za dobrú cenu má zmysel kúpiť aj väčší byt. Takže za mňa sa riadim pravidlom, že je pre mňa priorita kúpiť dobre a zároveň spoznať predpokladané výnosové percento. Ak mi toto vychádza, kupujem a nie je pre mňa priorita počet izieb v byte.
Povedzme, že investor vlastní nehnuteľnosť nezaťaženú hypotékou. Akú postupnosť krokov by ste mu odporúčali pre rozšírenie jeho portfólia na tri? Koľko to môže časovo trvať?
Odporučil by som mu zaťažiť spätne uvedenú nehnuteľnosť a zo ziskaných zdrojov kúpiť ďalšiu nehnuteľnosť alebo nehnutelnosti. V ideálnom prípade to dokáže realizovať veľmi rýchlo. Následne si skonsoliduje svoje príjmy a výdavky a vie ísť ďalej. Odporúčam komunikáciu s bankou, prípadne s finančným sprostredkovateľom.
Úspešné investovanie do nehnuteľností sa nezaobíde bez hypotekárneho úveru, ktorý funguje na princípe páky, čo je dvojsečná zbraň. Ako sa chránite pred jej možnými negatívnymi dopadmi?
Vtipná odpoveď je: Ked investuješ cudzie, nemôžeš prísť o svoje. 🙂 Samozrejme odporúčam sa správať veľmi zodpovedne. To pre mňa v praxi znamená, že dlžník by mal mať neustále k dispozícii prostriedky približne v objeme 3-4 mesačných životných nákladov, vrátane objemu splátok.
Hovorí sa, že trh nehnuteľností je slovenským investičným trhom. V čom vidíte výhodu investovania do nehnuteľností oproti iným investičným triedam?
Za mňa moc porovnávať neviem. Všetky zdroje mám investované v nehnuteľnostiach. Čiže koncentrujem svoje aktíva, aj poznanie týmto smerom. Zároveň chcem povedať, že pre mňa je dôležité to, že bývanie je základná životná potreba a tým pádom nemám pochybnosť o jej nevyhnutnosti a funkčnosti systému, ktorý z neho vychádza. Veľmi sa mi páči to, že môžem používať na kúpu tohto aktíva aj cudzie zdroje. Tým pádom rastiem rýchlejšie a efektívnejšie. Je pre mňa veľkou cťou, že mi banky dôverujú. Ono to bude asi aj tým, že banky dôverujú tomuto aktívu. Tým pádom sa nebojím ani ja. 🙂
Konzultácia na tému Investovania do nájomných bytov pod taktovkou Romana Kružliaka. Foto: archív Romana Kružliaka.
Nikto nie je dokonalý. Akých najväčších chýb ste sa pri investovaní do nájomných nehnuteľností dopustili?
Odovzdal som jednému predávajúcemu zálohu na kúpu bytu a on tento byt previedol na niekoho iného. Bol som nedôsledný pri preverení predávajúceho a zároveň som dal dôveru anonymnému človeku a tento moju dôveru zneužil. Ale môžem povedať aj ďalší príbeh. V tom som sa súdil so svojím nájomcom štyri roky a nezískal som nič. Dnes viem, že správna cesta je uzatvoriť dohodu a ukončiť nefunkčný nájomný vzťah čo najskôr.
Nedávno som pripravoval rozhovor s Branislavom Zlochom, ktorý sa, v dôsledku prebiehajúceho konfliktu na Ukrajine rozhodol vytvoriť si zázemie aj mimo svojej krajiny. Neuvažovali ste niekedy o diverzifikácii svojho portfólia a kúpe nehnuteľností aj mimo územia Slovenska?
Doteraz som bol pevne presvedčený, že chcem a budem investovať len na Slovensku. Ako plynie čas, uvedomujem si, že Slovensko nie je jediná krajina a že investovať sa dá aj inde. Zároveň som si vedomý toho, že ak sa rozhodnem investovať v zahraničí, budem musieť prekonať a spoznať iný trh a to, ako funguje. Navyše budem mať úlohu oboznámiť sa s odlišnou legislatívou.
V jednom z rozhovorov ste sa vyjadrili, že nevyhnutnou podmienkou pre podpis zmluvy s potenciálnym nájomcom je úhrada dvojmesačného nájomného a jedného depozitu. Prečo nie naopak, jeden nájom a dva depozity?
Za mňa vychádzam z toho, že chcem, aby bola výpovedná doba pokrytá uhradeným nájomným. Preto takéto uvažovanie. Ak by chcel nájomca polročnú výpovednú lehotu, potom by som požadoval polročné nájomné vopred. Čo sa týka depozitu, tak zo skúsenosti postačuje objem jednomesačnej platby. Zároveň sú tu aj obmedzenia trhu, na ktoré je trh zvyknutý. Čiže trojnásobná platba je to, čo trh zvládne. Väčšia suma je už pre nájomcu veľmi náročná.
Mnoho ľudí odmieta investovanie do nehnuteľnosti z dôvodu obavy o poškodenie jej interiéru nájomcom alebo neplatenie nájomného. Skúste ich trochu upokojiť. 🙂 Máte v rukáve nejaké esá vo forme preventívnych opatrení?
Určite odporúčam pred podpisom nájomnej zmluvy svojho budúceho nájomcu spoznať. Osobne i z verejne dostupných zdrojov (sociálne siete, centrálny register exekúcií a podobne). Ak máte o budúcom nájomcovi pochybnosti, nemusíte ho do vzťahu prijať, prípadne môžete stupňovať vaše požiadavky. Napríklad prostredníctvom zvýšeného depozitu, referencií od predchádzajúcich prenajímateľov, či pristúpenia ďalšieho subjektu do nájomnej zmluvy. Tento subjekt ručí za záväzky spoločne a nerozdielne s nájomcom. Zároveň existuje aj iný pohľad súvisiaci so stavom bytu. Byt v dobrom stave za vyššiu cenu generuje iných záujemcov. V praxi to znamená, že komunikujete so záujemcami, ktorí si vážia hodnoty a neničia Váš majetok.
Nočnou morou prenajímateľov nehnuteľností je aj vyúčtovanie preddavkových platieb energií. Existuje cesta k jeho zjednodušeniu? Ako ste sa s touto výzvou popasovali vy?
Vzorové súbory v exceli vyriešia všetko. 🙂 Systematická evidencia v online čase vytvára priestor na dôslednosť a ľahší výsledok v čase.
Za základný predpoklad dobrej kúpy nehnuteľnosti považujete nákupnú cenu zníženú o zhruba 20% oproti trhovej. To je extrémne ťažké dosiahnuť. Aké modely pre zníženie nákupnej ceny nehnuteľnosti používate?
V princípe komunikujem svoju nákupnú stratégiu tak, že počúvam dôsledne a dôkladne predávajúceho. Čiže ma zaujímajú príbehy. 🙂 Na základe príbehu sa snažím predávajúcemu vyriešiť jeho problémy a naplniť všetky jeho potreby. Oproti tomu ponúkam nižšiu kúpnu cenu.
Na rozdiel od Slovenska, v zahraničí funguje tzv. reverzná hypotéka, ktorá zabezpečuje dôstojný životný štandard dôchodcom. Je možné suplovať úlohu bánk a obdobný inštitút zmluvne upraviť aj v našich podmienkach? Akú kúpnu cenu nehnuteľnosti (v percentuálnom vyjadrení voči trhovej) pri jej zaťažení vecným bremenom považujete za zmysluplnú pre investora?
Neskúseným investorom neodporúčam do tohto modelu vstupovať. Tématika je komplexnejšia a primerane náročná. Zároveň z nej vyplývajú aj rôzne majetkovo právne súvislosti, ktoré je dôležité správne zmluvne pokryť. Základná myšlienka je, že kúpite nehnutelnosť zaťaženú vecným bremenom, ktorá je oproti tejto ťarche kompenzovaná nižšou kúpnou cenou. Hoc sa uvedený model z pohľadu investora javí ako veľmi lákavý, prináša mu dlhodobý záväzok a riziká.
Všimol som si, že vediete úspešné konzultácie a workshopy na tému budovania pasívneho príjmu z bytov. Čo sa na nich účastníci naučia? Nebojíte sa, že si z radov poslucháčov vytvárate konkurenciu? 😊
Na svojich intenzívnych konzultáciách sa snažím odovzdávať účastníkom celé svoje poznanie a skúsenosti. Účelom vzdelávania je vytvoriť (lepšieho) investora. Snažím sa hovoriť o všetkých veciach a súvislostiach, ktoré som sa v čase naučil a zároveň o chybách, ktoré som v čase spravil. Cieľom je, aby ich účastníci nemuseli opakovať po mne. Čo sa týka toho, že si tvorím konkurenciu, tak chcem povedať len to, že na každom trhu mám nulový podiel. Trh je tak obrovský, že za jeden život nemám šancu obsiahnuť príležitosti, ktoré v čase prichádzajú. Zároveň rád doprajem aj iným investorom, aby si zažili svoj úspech. Každopádne je dôležité povedať, že rád o tejto téme komunikujem s ľuďmi, ktorých zaujíma. Viac o svojom vzdelávaní komunikujem na stránke romankruzliak.sk.
Roman Kružliak organizuje aj workshopy na tému: Ako vybudovať a stupňovať pasívny príjem z bytov. Foto: archív Romana Kružliaka.
Ak vás zaujíma tvorba a udržanie majetku vrátane investovania do rôznych investičných tried, nielen nehnuteľností, prečítajte si článok Investovanie a budovanie majetku sú pre každého, nielen pre vyvolených. Okrem iného sa v ňom dozviete, aké alternatívy máte k dispozícii a aký jednoduchý môže byť proces budovania majetku.
Čo by ste na záver odkázali našim čitateľom, ktorí zvažujú investovanie do nehnuteľností?
Odporúčam sa v tejto téme maximálne vzdelávať a v určitom čase začať. Je veľmi dôležité začať. Potom prichádza nové poznanie zo skúsenosti a to má veľkú hodnotu. Takže odporúčam začať a učiť sa zo svojich postupov a chýb.
Ďakujem veľmi pekne za inšpiratívny rozhovor a prajem Vám veľa úspechov v investovaní.
Roman Kružliak je úspešný lektor a investor do nájomných nehnuteľností. Vlastní portfólio 55 investičných nehnuteľností s celkovou hodnotou presahujúcou 7 miliónov eur. Svojim klientom pomáha s investíciami do nehnuteľností a ich dlhodobého prenájmu. Kontaktovať ho môžete na e-malovej adrese info@romankruzliak.sk.
Ak vás tento článok zaujal, nezabudnite ho zdieľať na sociálnych sieťach. Môžete tak urobiť kliknutím na ikonu vašej siete. Neváhajte sa podeliť v komentároch o váš názor alebo položiť otázky súvisiace s predmetom článku. Prípadné návrhy na spracovanie ďalších tém mi môžete poslať na môj e-mail.
